Deshalb dauern Bauvorhaben in Braunschweig viel zu lange

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Baugebiet an der Schölke

Der unbedarfte Bürger wird sich oft fragen: Warum dauert es eigentlich so lange, bis nach der Entscheidung für ein Baugebiet wirklich angefangen wird zu bauen? Und warum kann man nicht viel mehr Baugebiete ausweisen, wenn man bereits heute weiß, dass die bisherigen Planungen nicht ausreichen?

Zwei Fragen, die ziemlich komplex in der Beantwortung sind, denn es gibt zahlreiche Faktoren, die dazu führen, dass von der Idee bis zum tatsächlichen Baubeginn lange Zeiträume vergehen.

Kürzlich war ja auch ein klassisches Beispiel in der Braunschweiger Zeitung (BZ 12.08.17 S. 21) zum Baugebiet an der Schölke zu lesen. Dort hat eine Bürgerinitiative wohl im Gespräch mit dem Investor etwas zu weitgehende und sehr stark individual-orientierte Forderungen gestellt, die auf ein Investor niemals eingehen kann und auch darf.

Das sind die Gründe für langes Bauen in Braunschweig

  1. Verwaltung und Investor werden sich nicht einig
    Bei dem Thema geht es häufig um wirtschaftliche Positionen oder um die Verwendung des relevanten Plangebiets. Die Verwaltung möchte vom Investor Zusagen für Infrastrukturmaßnahmen, wie z.B. Beteiligung an Kitas, Straßen, Freihalteflächen für Straßenbahnen oder Grünanlagen.
  2. Der Investor macht Fehler
    Die Gutachten zu Lärmschutz oder Umweltverträglichkeit werden oft dem Investor auferlegt. Sind darin Fehler enthalten, müssen sie neu erstellt werden.
  3. Der Investor findet keine Bauunternehmen zur Ausführung
    In Zeiten der Bauhochkonjunktur, sind Bauunternehmen und Handwerker Mangelware. Dadurch liegt der Vorlauf bis zum Baubeginn oft bei mehr als einem Jahr.
  4. Verwaltung macht Planungsfehler
    Fläche falsch berechnet? Freihaltefläche fehlt? Irgendwas vergessen? Eigene Gutachten enthalten Fehler.
  5. Bürgerinitiativen klagen gegen alles
    Bürgerinitiativen sind Vereinigungen von Bürgerinnen und Bürger, die grundsätzlich nur ihre eigenen individuellen Ziele verfolgen. Bei Baugebieten verfolgen sie oft nur das Ziel ein Baugebiet zu verhindern. Gemeinwohlinteressen spielen keine Rolle. Sie lösen sich nach Erledigung des ursprünglichen Problemthemas oft wieder auf, z.B. wenn das Baugebiet erstellt wurde.
  6. Umweltverbände klagen
    Feldhamster, blauflüglige Ödlandschnake oder Sauerrasen im Plangebiet? Alles Gründe, um ein Baugebiet zu verhindern oder dagegen zu klagen.
  7. Einzelne Nachbarn klagen
    Das Recht eines jeden Anliegers, seine Individualinteressen zu schützen.
  8. Kommunalpolitiker wollen bestimmte Punkte in den Planungen nicht
    Dann wird die Planung geändert und muss neu vorgelegt werden.
  9. Kommunalpolitiker glauben ein einmal aufgestelltes Planungskonzept für die Verwaltung sei unveränderbar (z.B. Wohnraumversorgungskonzept)
    Keine Flexibilität bei der Politik bedeutet Festhalten an alten Paradigmen, die sich vielleicht schon lange überholt haben. Dadurch kommt es zu Fehlplanungen und -einschätzungen.

Wenn sich bei all den Punkten auch noch Kombinationen daraus treffen, kann man sich leicht vorstellen, dass einige Planungen in Braunschweig jahrelang dauern, wie z.B. die Nachnutzung des alten Markthallengeländes. Zuerst sollte es Sporthalle werden, dann Wohnbebauung, doch passiert ist bisher nichts. Zahlreiche andere Beispiele könnten noch angeführt werden. Die CDU Braunschweig wird jedenfalls nicht müde das Thema Bauen und Wohnen in Braunschweig weiter positiv nach vorne zu bringen.

Fehlt noch etwas bei meiner Aufzählung oder habe ich etwas nicht richtig dargestelt? Schreiben Sie mir doch mal einen Kommentar.

9 KOMMENTARE

  1. Guten Abend Hr. Hinrichs,

    Warum es so lange dauert? … ich würde gerne das Thema erweitern und fragen … funktioniert es überhaupt sauber/legal/fair, was hier in Braunschweig gerade abläuft ?

    Sie schreiben: „Die CDU Braunschweig wird jedenfalls nicht müde das Thema Bauen und Wohnen in Braunschweig weiter positiv nach vorne zu bringen“. „Positiv“ frage ich ?

    Was ich unten schreiben werde, hat nichts mit der Politik und CDU zu tun, ich bin aber gespannt, ob Sie als Ratsherr sich irgendwie verantwortlich fühlen.

    Können Sie uns bitte sagen, ob sich jemand die Mühe macht, zu prüfen ob etwas was mindestens theoretisch angefangen hat 100% legal durchgeführt wird oder die Braunschweiger einfach getrickst werden und alleine gelassen werden?

    Konkret geht es um das Baugebiet HDL:

    Vergabe? Alles nur Theorie, ich kenne eine Person, die auf keine Warteliste stand und ein Grundstück ergattert hat, d.h. die Rückmeldung durch MT in der Presse war eine …. . Warum prüft niemand, wie die Warteliste bei Kanada Bau aussah, wann ist MT überhaupt ins Spiel gekommen und wie hat MT agiert? Welche Grundstücke waren Bauträgerfrei, welche nicht und warum?

    Einige Sätze aus rechtl. Gründen gekürzt.

    Was hat Stadt Braunschweig davon? 115 EFH + Grundstück. Nehmen wir als Beispiel 100 Grundstücke sind Bauträgergebunden, sind jeweils 600qm groß, kosten 315 € / qm und alle Häuser würden 200.000,00 € kosten. D.h. 5% Grunderwerbsteuer für 100 x ( 600 x 315 € / qm + 200.000,00) = fast 2 mil. €, was definitiv ein Minimum ist.

    Augen zu und durch … das Thema Bauen und Wohnen weiter positiv nach vorne bringen …

    Mit freundlichen Grüßen
    ein Braunschweiger

    • Vorweg möchte ich noch sagen: normaler Weise veröffentliche ich keine anonymen Kommentare. Dort kann man stets wilde Behauptungen schreiben ohne in die Beweispflicht zu müssen. Aus haftungsrechtlichen Gründen kann ich das nicht komplett veröffentlichen und habe den vorliegenden Kommentar eingekürzt.
      Zum Thema:
      Hallo, das Bauvorhaben an der HdL ist ein privates Bauvorhaben. Dort existierte meines Wissens bereits lange vor der Vermarktung eine Warteliste von ca. 1.000 Interessenten für die rund 200 Bauplätze. Der Vorhabenträger kann dabei selbst entscheiden, ob er die Bauplätze völlig frei oder mit Bauträgerbindung verkauft. Soviel ich weiß sind eingige wenige Bauplätze Bindungsfrei und der überwiegende Teil mit der Bauträgerbindung verkauft worden. Klar ist auch, dass bei der hohen Nachfrage, sich der eine oder andere ungerecht behandelt fühlt, vielleicht sogar frustiert ist, weil er nicht zum Zuge kam. Genau deshalb plädiere ich ja dafür viel mehr Baugebiete auszuweisen.

      Die Äußerungen zur Vorgehensweise bei MT Massivhaus sind mir völlig neu. Eigentlich schließt man einen Kaufvertrag, der alle relevanten Bauleistungen beinhaltet. Vorlagern kann man vielleicht den Grundstückskauf. Hierzu kann ich aber nichts weiter sagen.

      Wenn Sie nicht von einem privaten Unternehmen kaufen wollen, dann schauen Sie sich das Baugebeit Stöckheim-Süd an. Das wird von der städtischen Grundstücksgesellschaft vermarktet. Beginn vorr. Im Frühjahr 2018.
      Bauträgerbindung muss übrigens nicht unbedingt zum Nachteil des Bauherrn sein. Abgesehen von der höheren Grunderwerbssteuer, ist die Bauzeit i.d.R. Geringer als bei einer Einzelbeauftragung, was wiederum Geld sparen kann. Zur Zeit bekommen Sie nämlich nur sehr schlecht oder überhaupt keine Bauunternehmen, die einzelne kleine Bauvorhaben realisieren wollen. Der Bauträger verpflichtet sich dagegen, die gekauften Leistungen schlüsselfertig zu bestimmten Datum zu liefern und Sie müssen sich nicht um die einzelnen Gewerke kümmern. Wenn Sie Baufinanzierungen hierfür aufnehmen, dann zahlen Sie i.d.R. Nach Baufortschritt. Bei Einzelbeauftragung könnte die Bauzeit im Moment durchaus länger ausfallen und damit höhere Zinsen anfallen. Muss man sicher im Einzelfall abwägen.

      Was die Verantwortlichkeit angeht kann ich Ihnen sagen, dass wir in der Kommunalpolitik für die Rahmenbedingungen verantwortlich sind, also dafür das genügend Bauplätze und Wohungen für alle Bevölkerungsgruppen zur Verfügung stehen.

  2. Sehr geehrter Hr. Hinrichs,

    vielen Dank für die schnelle und ausführliche Rückmeldung.

    Ja, Sie haben teilweise recht. Es geht auch um Frust. Jedoch nicht nur weil man eventuell nicht zum Zuge kommt, sondern auch weil man es danach merkt wie ungerecht es weiter gehen kann … lesen Sie bitte selbst die Kommentare, die gerade auf einem Online-Forum zum Thema Hausbau HDL geschrieben werden.

    Es geht nicht nur um erhöhte Preise und Bauträgerbindung, sondern auch um Verträge ohne Fertigstellungstermine!

    Ich hoffe, Sie werden (irgendwann) durch Ihre Aktivität solche Monopol-Situationen, wie aktuell in Rautheim zu sehen sind, vermeiden können.

    Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!
    ein Braunschweiger

  3. Sehr geehrter Herr Hinrichs,
    mit viel Interesse verfolge ich regelmäßig Ihren Blog. Zum Thema Grundstücksvermarktung erlauben Sie mir zwei Fragen: Ist den Damen und Herren des Rates, bei ihren Entscheidungen klar, welche Ergebnisse bei den vermarkteten Wohnbebauungsgebieten so herauskommen und werden diese nach erfolgter Vermarktung auch mal reflektierend betrachtet? (Vergleich des Verkaufswertes mit erzieltem Vermarktungswert).
    Am Beispiel der Vermarktung des Langen Kamps sieht man das gewohnte Bild. Die aktuellen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen, 4-5 Zimmer, liegen bei bis zu 886.000,00 Euro! (Quelle: Immobilienscout, Vermarktung Volksbank BraWo Immobilien GmbH). Das Wohnungen dieser Preisregionen reißenden Absatz finden, ist mir schleierhaft, aber sei es drum.

    Ergänzend die Frage warum die Stadt Braunschweig so wenige Gebiete selber vermarktet? Familien sollten auch die Möglichkeiten haben, sich ein Leben stadt- oder stadtrandnah finanziell leisten zu können. Dieser Aspekt scheint mir bei vielen Betrachtungen der Politik, zu Wohnraum in Braunschweig, leider zu fehlen.

    Mit freundlichen Grüßen
    M.Sommer

    • Hallo Herr Sommer,
      vielen Dank für Ihre berechtigten Fragen.

      Der Rat der Stadt reflektiert durchaus von Fall zu Fall die Entwicklung einzelner Baugebiete, allerdings primär in Bezug auf die Vermarktung und Infrastruktur. Die Bezirksräte sind hier etwas detaillierter unterwegs. Der private Verkauf ist kein Gegenstand kommunalpolitischer Debatten, da der Rat hier keinen Einfluss hat. Der Einfluss des Rates endet mit dem Bebauungsplan bzw. dem städtebaulichen Verträgen.

      Die Antwort auf ihre letzte Frage ist relativ einfach: die Stadt verfügt leider nicht über die erforderlichen Bodenvorräte, um massenweise Baugebiete ausweisen zu können. Es wird auch immer schwieriger neue Baugebiete zu erschließen, da die Grenzen der Stadt endlich sind. Der Trend geht in Richtung Innenstadtverdichtung. Darüber hinaus haben auch private Eigentümer das Recht eigenes Bauland zu vermarkten. Wir sind auf die privaten Investoren angewiesen und können darauf nicht verzichten. Andernfalls würde es noch weniger Baugebiet geben und die Preise wären noch höher als im Moment.

      Die Stadt Braunschweig vermarktet etliche Baugebiete selbst, so zuletzt das sehr große Baugebiet in Lamme, in dem viele Familien leben. Anfang 2018 wird Stöckheim-Süd folgen, weitere Gebiete sind geplant. Die Stadt hat bei den städtischen Baugebieten oft zusätzliche Rabatte gegeben, z.B. für Familien mit Kindern oder für die Nutzung von Solaranlagen.

      Aus meiner Sicht ist die Mischung zwischen kommunalen und privaten Baugebieten der richtige Weg. Leider dauert die Entwicklung von Baugebieten in Braunschweig immer noch viel zu lange.

      Viele Grüße
      Björn Hinrichs

  4. Sehr geehrter Herr Hinrichs,

    auch ich verfolge mit Interesse Ihre Beiträge zum Thema „Bauen in Braunschweig“ und bin dankbar, dass Ihrerseits auch Probleme thematisiert werden. Da ich heute eine zum Thema passende Erfahrung gemacht habe, muss ich jetzt auch mal hier meinen Frust loswerden.

    Leider teile ich die Erfahrungen vieler Bauinteressierten in Braunschweig hinsichtlich der Erschließung und Vergabe von Baugrundstücken. Meine Familie und ich suchen schon lange nach einem bezahlbaren Grundstück in Braunschweig. Nachdem es immer wieder zu Verzögerungen bei geplanten Gebieten kommt (z. B. durch die Diskussion über die Umsiedlung von Hamstern im Falle des Baugebietes „Stöckheim-Süd“) und die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, kann man sich auf die Stadt hier nicht verlassen. Wir haben uns deshalb selbst auf die Suche gemacht, nach Baulücken gesucht, Hauseigentümer angesprochen, Zettel in Briefkästen geworfen usw. Der Erfolg war eher mäßig.

    Nach langer Suche und mit viel Glück konnten wir jetzt ein relativ großes Grundstück mit einem alten Haus erwerben. Bei der aktuellen Marktlage war das Objekt zwar finanzierbar, aber dennoch grenzwertig teuer. Bei einer Grundstücksgröße von knapp 1.200qm hatten wir überlegt das Grundstück zu teilen, sodass eine befreundete Familie die andere Hälfte für einen Neubau hätte nutzen können. Aus unserer Sicht erstmal eine gute Idee und das Bauamt war auch recht positiv gestimmt. Allerdings wird nach dem heutigen Anhörungsgespräch zu unserer Bauvoranfrage die Stadtplanung dem Vorhaben nicht zustimmen. Warum? Man beruft sich auf einen ca. 80 Jahre alten Bebauungsplan und blickt völlig an der Realität und den veränderten Rahmenbedingungen der heutigen Zeit vorbei. Warum sind solche Bebauungspläne bis in die Ewigkeit gültig? Warum werden sie nicht alle paar Jahrzehnte mal auf Sinnhaftigkeit geprüft? Meines Erachtens sollte doch auch die Stadtplanung hier etwas mehr Flexibilität (z. B. Befreiung nach §31 Abs. 2. BauGB) mitbringen. Das geht aber nicht, weil man sich vor einer „negativen Vorbildwirkung“ fürchtet. Für alle nicht Baurechtler: Das bedeutet, man hat Angst, dass andere bauwillige ebenfalls auf die Idee kommen, Grundstücke nach heutigen Erfordernissen zu bebauen und so weiteren Wohnraum zu schaffen.

    Im Rahmen der Diskussion, bekam ich die freundliche Empfehlung, mich an die Politik zu wenden. Das tue ich hiermit. Der Bebauungsplan müsste geändert werden. Aber das müsse auf politischer Ebene entschieden werden und würde (Jahre) dauern. Außerdem hätte man selbst bei einer Änderung aktuell die Prioritäten bei größeren Projekten. Unser Einzelfall sei bedeutungslos.

    Für diese Argumentation könnte man noch Verständnis aufbringen, wenn man hier zumindest einheitlich vorgehen würde. Jetzt kommt hinzu, dass für ein unweit entferntes, ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegendes Grundstück eine Baugenehmigung erteilt worden ist. Aus unserer Sicht ein absolut vergleichbarer Berufungsfall. Stadtplanerisch wird das anders gesehen, es handle sich bei dem genehmigten Grundstück um einen Einzelfall. Und natürlich will man auch keinen Zusammenhang sehen, wenn es darum geht, dass diese bereits erteilte Baugenehmigung für ein städtisches Grundstück erteilt worden ist. Meine Meinung: Die Stadt erteilt Baugenehmigungen, um ihre „Hundewiesen“ zu versilbern, verwehrt aber bei vergleichbaren Vorhaben auf Grundstücken anderer Antragssteller eine Genehmigung – natürlich unter dem Deckmantel vieler planungsrechtlicher „Worthülsen“. Das ist die traurige Realität!

    Warum schreibe ich das alles? Natürlich ist dies nur einer von vielen bedauerlichen Einzelfällen. Es zeigt aber, dass selbst nach langer Suche mit viel Eigeninitiative, einem vorhandenen Grundstück und trotz einer sehr guten Argumentation Braunschweiger Bürgern leider immer wieder Steine in den Weg gelegt werden, wenn es darum geht ein Eigenheim zu errichten.

    Herr Hinrichs, hier klafft meines Erachtens eine riesige Lücke zwischen dem Bekenntnis des Oberbürgermeisters zur Schaffung von mehr Wohnraum und der einzelfallbezogenen Verwaltungspraxis der Stadt Braunschweig. Ich kann leider inzwischen viele Familien verstehen, die Braunschweig den Rücken kehren und ins Umland ziehen.

    Freundliche Grüße
    Daniel Doss

    PS: Sollten Sie noch hilfreiche Ideen für unseren konkreten Einzelfall sehen, freue ich mich über Ihre Rückmeldung.

    • Sehr geehrter Herr Doss,
      vielen Dank für Ihre ausführliche Schilderung. Wir haben in der Tat zahlreiche ältere Bebauungspläne, die sich lange überholt haben. Gerade erst hat der Planungsausschuss über den alten Siedlungsplan in Lehndorf diskutiert, der aufgehoben werden soll, um gerade auch die Situation, die Sie beschrieben haben zu lösen. Es ist dann möglich einen Bauantrag gem. §34 BauGB zu stellen. Die beantragte Bebauung hat sich dann in die umgebenede Bebauung einzugliedern/anzupassen. Überall dort, wo es keine Bebauungspläne gibt, gilt i.d.R. §34. Auf der anderen Seite kann es aber auch gute Gründe geben ältere Bebauungspläne aufrecht zuerhalten, um beispielsweise den Charakter eines Wohnviertels zu erhalten. Natürlich ist es nochmal ein Unterschied, ob man ein Grundstück teilen kann oder nicht. Mich wundert nur, dass der Bebauungsplan das ausschliessen soll. Die alten Pläne sind sehr kurz gehalten. Ich kann mir ehrlich nicht vorstellen, dass ein solch alter Plan dazu Auskunft geben soll. Können Sie mir sagen in welcher Straße sich Ihr Grundstück befindet oder welche Nummer Ihr Bebauungsplan hat? Mein Bebauungsplan ist z.B. aus dem Jahr 1978 und umfasst genau 8 Zeilen Text plus eine Zeichnung. Das war´s. Da sind weder Grundstückgrößen, noch Begrünung enthalten. Die jetzigen Bebauungspläne sind rund 50-80 Seiten stark und regeln jeden kleinen Pups (es wird halt gerne geklagt in Deutschland).
      Viele Grüße
      Björn Hinrichs

  5. Sehr geehrter Herr Hinrichs,
    zunächst einmal wünsche ich Ihnen ein gutes und gesundes neues Jahr. Entschuldigen Sie zudem bitte meine urlaubsbedingt verspätete Rückmeldung.
    Wir haben uns scheinbar missverstanden. Der Bebauungsplan (AW14/Flur12/Gemarkung Altewiek) um den es geht, ist ca. 80 Jahre alt und regelt fast nichts. Er gibt lediglich bebaubare Flächen und Grünflächen vor. Und eben diese bebaubaren Flächen sind sehr klein – insbesondere dann, wenn es sich um ein ca. 1.200qm großes Flurstück handelt. Für das betreffende Flurstück 899/1 kommt eine Teilung und Bebauung außerhalb der bebaubaren Fläche erstmal nicht in Frage, weil es der B-Plan nicht vorsieht. Es gibt also nur drei Möglichkeiten: 1. Aufheben des B-Planes, 2. Ersetzen des B-Planen durch einen Neuen oder 3. eine Befreiung vom B-Plan nach §31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB (der einfachste und schnellste Weg). Letztere Option wurde vom Bauamt abgelehnt. Und das, obwohl für ein ähnliches, nur wenige Meter entferntes Flurstück (904/2) eine Baugenehmigung erteilt wurde. Begründung: Dies sei eine Ausnahme, da es einen Siedlungsabschluss bildet. Das ist natürlich ein für einen „Nicht-Stadtplaner“ absolut nachvollziehbares Argument. Aus meiner Sicht nutzt die Stadtplanung daher ihren Ermessensspielraum nicht gerade im Sinne der Bürger, die dringend nach Wohnraum in Braunschweig suchen.
    Herr Hinrichs, was muss ich tun, um die Aufhebung eines B-Planes anzustoßen? Wer ist der richtige Ansprechpartner? Können Sie hier unterstützen?
    Im Bereich des o. g. B-Plans gibt es z. B. auch viele große Vorgärten (=Grünflächen), die nicht mit Carports und Garagen bebaut werden dürfen. Viele Anwohner haben hier bereits Anfragen gestellt, die abgelehnt wurden. Das führt dazu, dass alle Fahrzeuge in den (oftmals schmalen) Straßen stehen und größere Fahrzeuge (Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.) manchmal gar nicht durchkommen. Mit Stellplätzen auf den Grundstücken könnte das Problem gelöst werden. Würde es helfen, Unterschriften von Anwohnern zu sammeln, die sich für eine Aufhebung des B-Planes aussprechen?
    Viele Grüße
    Daniel Doss

    • Sehr geehrter Herr Doss,
      vielen Dank für die ausführliche Darstellung.
      Einen alten B-Plan zu ändern ist ausgesprochen schwierig. AW14 ist in der Südstadt, da wüßte ich nicht so recht, warum man dort nicht auch Ausnahmen zulassen könnte. Generell einen Bebauungsplan zu ändern ist ausgesprochen schwierig, weil sich andere Eigentümer in der Vergangenheit sicherlich auf diesen Bebauungsplan gestützt haben.
      Gut ist auf jeden Fall, wenn man alle Nachbarn (Eigentümer) zu dem Bauvorhaben schon befragt hat und deren Einverständnis zur geplanten Bebauung schriftlich hätte. Dann wird es aus meiner Sicht für die Verwaltung schon etwas schwieriger einen Ausnahmeantrag abzulehnen. Es bleibt natürlich immer auch die baurechtliche Überprüfung, die Sie mit einem Fachanwalt besprechen könnten.
      Davon abgesehen ist eine Einwohneranfrage im Rat möglich. Das Formular finden Sie hier: http://www.braunschweig.de/politik_verwaltung/politik/ratderstadt/143010100000376848.html
      Dann muss die Verwaltung das mal genau erklären, warum es an der einen Stelle geht und an der anderen nicht möglich sein soll.
      Viele Grüße
      Björn Hinrichs

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